Зачёт при покупке и налоге за год
Если жена и я — пенсионеры, то, продавая квартиру и покупая другую недвижимость в том же календарном году, имеем ли право при покупке на зачёт (а не вычет) в два миллиона (на человека) при подаче декларации за этот год?
Добрый вечер, Александр!
Если вы своей квартирой владели более 3-х лет, в случае ее приобретения до 2016 года, то при ее продаже у вас не возникает никакого налога к уплате и никакого «зачета» делать не надо. Но если Вы владели квартирой менее трех лет, а в случае ее приобретения в 2016 года и позднее менее пяти лет, то при ее продаже у вас возникает обязанность задекларировать эти доходы. При этом в декларации необходимо отразить доходы от реализации квартиры и учесть расходы по ее приобретению, если таковые были. И с этой разницы исчисляется налог в размере 13%. Если расходов нет (так бывает при приватизации или получении в дар квартиры), то применяется вычет при реализации в размере 1000 000 рублей. Это все что касается продажи квартиры.Теперь поговорим о покупке квартиры. Если вы в один и тот же год продаете квартиру и покупаете новую. То ситуация может быть следующей. Если вы ни разу в жизни не пользовались имущественным налоговым вычетом, то при покупке квартиры вы сможете им воспользоваться в размере 2000 000 руб. на каждого супруга при стоимости квартиры в 4000 000 рублей.
Если при продаже квартиры с учетом выше изложенного у вас появляется налогооблагаемый доход, то в этой же декларации вы можете отразить имущественный налоговый вычет по приобретению новой квартиры, таким образом, у вас произойдет взаимозачет и платить налог не придется, а возможно появится еще сумма НДФЛ к возврату.
Если у вас ситуация другая, сообщите подробности.
Огромное спасибо, Анна за такой обстоятельный ответ!
Я не очень понял о неналогооблагаемом зачёте в 2 миллиона — а для меня и жены очень важно. Понимаю, что жена его получит, так как ею произойдёт и продажа и покупка недвижимости в годовой срок. А вот я получается ничего не продаю — и сейчас ничего не имею! — значит я не смогу получить это 2-миллионный зачёт? И ещё — если налоговая инспекция, поняв ситуацию, поймёт, что мы не ведём коммерческую деятельность и у нас на самом деле нет никакого дохода — может, как-то можно добиться, чтобы нас не облагали этим налогом. Возможно, если продавать квартиру, лучше её перед продажей сделать обратный дар мне — или этого делать уже не нужно — это никак не изменит ситуацию?
Я попробую подробно ещё раз описать все обстоятельства.
Я получил эту квартиру в дар от близкого родственника в 1995 году (а жил я в этой квартире с 5 своих лет). 11 января 2018 года года мною был зарегистрирован договор дарения квартиры жене (ситуация была такова — ей нужно было войти в совет дома, а по закону для этого она должна быть собственником. Она хотела, чтобы я подарил ей в этих целях только 1 кв.метр, но в МФЦ это сделать отказались — пояснив, что подарить можно или полквартиры — и только через нотариуса (и это очень дорого), или оформят договор дарения в МФЦ — но на целую квартиру — что мы, увы, и сделали, не узнав о последствиях). Далее наши обстоятельства изменились и возник вопрос о продаже квартиры и необходимости покупки земельного участка, на котором будет построен дом. И вот только тогда мы узнали, что мы попадаем на налог НДФЛ. Мы пенсионеры, жене 62 года, мне 65, уже не работаем.
Пока писал пришла в голову ещё одна мысль — правильно ли я рассуждаю? Если жена мне сделает обратный дар доли квартиры, эквивалентную по стоимости 3 млн рублей — оформление этого у нотариуса будет стоить чуть больше 100 000. Тогда я смогу получить всё тоже, что и жена — то есть необлагаемых 1 млн при продаже и 2 млн зачёта при покупке новой недвижимости? То есть суммарно — на двоих мы потеряем немногим более 100 000.
Или я рассуждаю где-то неправильно?
Добрый день, Александр!
Ваше последнее высказывание – это единственный наименее затратный выход из вашей ситуации. Когда каждый из вас будет владеть долей квартиры, то продажу своей доли необходимо оформить отдельными договорами, чтобы воспользоваться вычетом при продаже доли квартиры в 1 000 000 руб. Ну и как правильно вы рассуждаете, в дальнейшем, приобретая в этом же году землю необходимо в этом же году построить дом и зарегистрировать его в регпалате, только тогда у вас может получиться взаимозачет, то есть воспользоваться имущественным вычетом при покупке и строительстве жилья. Если дом будет построен не в год продажи квартиры, а позднее, то по сделке продажи квартиры придется заплатить налог, а затем, когда получите право собственности на дом сможете вернуть ранее уплаченный НДФЛ. При этом разрыв между продажей квартиры и сроком начала владения домом для пенсионеров не должно превышать 4 года.
Анна, ещё раз огромное Вам спасибо! Мы уже запустили наш процесс продажи квартиры (оформили у нотариуса обратное дарение половины квартиры так, что у каждого по отдельному договору будет владение 1/2 этой квартиры) и забронировали участок — на бОльшее у нас пока денег нет. Очень волнуемся опять сделать что-то не то! Но остаётся ещё один вопрос — Вы подчёркиваете, что продажа должна идти отдельными договорами, — а как далее быть при покупке? Когда мы вносили задаток за участок, — спросили, а можно ли его далее приобрести в собственность отдельными 2 договорами покупки? — на что нам ответили, что так сделать не могут — и с домом построенным далее также будет оформляться регистрация собственности — одним договором но в равных долях обговорена собственность по половине на каждого. Мы же с супругой очень волнуемся, сумеем ли мы в таком случае использовать право на необлагаемых 2 млн каждым из нас!